住建部正式发文！一个时代结束了，中国房地产再无“恒大”！

楼市这些年改过不少规则，真正动到房地产开发模式的并不算多。

这次住建部新规，让延续三十多年的商品房预售制度开始往现房销售转，也意味着房地产依靠预售款维持高周转的时代，开始结束了。

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，文件自发布之日起施行。

新出让土地的商品住房项目，以及土地已经出让、尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

已经取得建设工程规划许可证的存量在途项目，鼓励实行现房销售。新政范围内继续预售的项目，单体建筑也必须完成主体结构封顶以后才能卖。

以前不少地方，楼栋建到三分之一，甚至进度更低，就可以申请预售证。售楼部先开起来，首付款和按揭贷款进来，开发商再拿这笔钱继续盖房。

购房人的首付款和银行贷款，也要全部进入项目主办银行的资金监管账户。项目竣工验收，水电气热等配套设施达到交付条件以后，才能解除监管。

过去先卖房、再用购房人的钱把项目建完的路子，大概走到头了。

低进度拿预售证，靠销售回款继续往下推项目的时代，确实开始结束了。

为什么说“再无恒大”？

过去二十年，这套预售制度撑起了房企的高周转。拿地之后尽快开工，几个月做到预售节点，房子卖出去，资金回笼，再去拿下一块地。这个循环在市场上升期意味着极高的资本效率，也让一批房企在短时间内做到了万亿规模。恒大是其中走得最远的那一个。

但问题在于，这个循环要成立，必须有两个前提：一是房子必须一直卖得动，二是销售回款必须能继续投入下一个项目。一旦房子卖不动，或者回款被挪去补别的窟窿，链条就会断。恒大出问题，表面看是债务规模过大，根子上是这套模式本身容不下一次市场下行。预售制让开发商可以用购房人的钱去扩张，却没有机制保证这笔钱一定用在项目上。高周转让规模迅速做大，也让风险在多个项目之间层层叠加。

所以，恒大的倒下不是某一家企业经营不善那么简单。它把这套模式的极限跑到了头，也把这套模式最脆弱的地方暴露了出来。

这次新规，恰恰是从制度上堵住了产生“恒大”的两个口子：

一是钱不能再乱挪了。 购房款全部进入监管账户，竣工交付前不能随便解除监管，几个项目之间来回挪钱的空间小了很多。以前销售回款进来以后，钱未必留在这个项目里，有的被拿去补其他项目，有的又去买地。楼卖得不错，工地照样欠着工程款，这种事情行业里并不少见。现在资金跟着项目走，至少这个项目卖出去的钱，更有机会花在这个项目上。

二是卖房不能再提前了。 预售门槛提高到主体封顶，现房销售又要等项目基本建成。从拿地到主体封顶，中间的设计费、施工费和材料款，都得先有着落。资金实力不够，项目可能就不会轻易启动。恒大那种靠预售款滚动扩张的玩法，在新制度下根本跑不起来。

换句话说，“中国房地产再无恒大”，不是因为不会再有大型房企出问题，而是因为产生恒大的制度条件，已经被这次新规翻掉了。

这个变化放到建筑行业里，影响可能更加直接。

房地产高速扩张的时候，开发商讲高周转。拿地以后尽快开工，几个月做到预售节点，房子卖出去，资金回笼，再去拿下一块地。

施工单位也被卷进了这套节奏。开发商要求抢开工、抢预售，总包先进场，材料先采购，工程款后面再说。节点赶上了，售楼部能够开盘，大家觉得后面的钱总会回来。

后来房子卖不动，最先断掉的就是这笔销售回款。开发商手里没钱，总包拿不到工程款，分包和材料商继续往后排，最后项目停在那里。

这几年建筑行业欠款越来越多，不少就是这样一点点压出来的。

预售节点推迟到主体封顶，开发商必须先拿出更多资金，项目还能不能开，也会比以前算得更仔细。

从拿地到主体封顶，中间的设计费、施工费和材料款，都得先有着落。资金实力不够，项目可能就不会轻易启动。

新开工项目短期内估计还会减少，施工单位能接到的房地产项目不会马上多起来。只是能真正开出来的项目，资金情况大概会比过去清楚一点。

购房款全部进入监管账户，也是施工单位比较关心的一点。

现在资金跟着项目走，竣工交付之前不能随便解除监管，几个项目之间来回挪钱的空间会小很多。至于工程款能不能按节点拨给总包，还要看各地后面的实操。

以前项目最忙的时候，常常就是开工到预售这一段。图纸还在改，现场已经开始干，设计、施工和采购一起往前赶。因为只要达到预售条件，开发商就能拿到钱。

往后预售要等主体封顶，现房销售又要等项目基本建成，单纯抢前面几个月的意义小了。开发商更关心的，估计会变成项目能不能建完，资金能不能一直撑到交付。

房企的开发模式变了，施工企业也得重新看项目。以前只看合同额和开发商的牌子，后面还得看项目资金是不是真的落实，监管账户里的钱又怎么拨。

一个项目再大，开工以后一直靠总包垫资，也不一定是什么好活。

建筑行业接下来缺的不是更多开出来的项目，而是真正有钱建完、能够正常结算的项目。

现房销售不会让工程款问题一下消失，项目数量可能更少，开发周期也可能更长。

只是房子没建多少就先卖出去，开发商拿着购房款继续扩张，这套做法已经很难再像以前那样运转了。

过去三十多年，预售撑起了房地产的高周转，也带着建筑行业一路扩张。现在钱要留在项目里，房子要建到更后面才能卖。

那个依靠预售款不断往前滚、市场激情能够支的起高杠杆、高债务恒大模式的时代，基本结束了。